Immobilien kaufen – was sollte man beachten?

Vor dem Immobilienkauf

Was ist vor dem Kauf einer Wohnung zu beachten? Experten weisen hierbei auf folgende Punkte hin, die Sie möglichst Punkt für Punkt abarbeiten sollten:

• Beachten Sie die Lage Ihrer künftigen Wohnung, denn davor hängt ganz entscheidend die Vermietbarkeit und damit die erzielbare Rendite ab. Jeder kann sich über den Mietspiegel und die entsprechende Nachfrage nach Wohnungen informieren. Hilfreich sind stets Berichte zur Demografie und der Entwicklung des Wohnungsmarktes. Die Kommunen stellen diese Berichte regelmäßig im Internet bereit.
• Besichtigung: Selbstverständlich sollten sie eine Wohnung vor dem Erwerb besichtigen und das Umfeld kennenlernen. Prospekte und Bilder sind immer hilfreich, ersetzen aber nicht eine Besichtigung. Achten Sie während der Besichtigung auf Ausstattungsmerkmale und die Beschaffenheit der Wohnung. Ein Sachverständiger wäre in kritischen Fragen sehr hilfreich.
• Hintergrundinformationen: Sie können sich jederzeit über den Verkäufer informieren, seine Bonität prüfen und seine Markterfahrung überprüfen. Bei Mängeln wäre er später Ihr Anspruchsgegner, in so einem Fall ist seine wirtschaftliche Leistungsfähigkeit für Sie von Bedeutung.
• Wohnungen im Bauzustand oder Sanierungsobjekt bedürfen einer Sicherungshypothek zur Absicherung der Fertigstellung.
• Vergleich: Hier zählt der Quadratmeterpreis, der mit anderen Objekten am Ort und im Stadtviertel zu vergleichen ist. Auf Immobilienscout24.de gibt es sehr gute Übersichten über Einzelmärkte.
• Verträge: Hier sind umfassendere Prüfungen nötig, nicht nur des Kaufvertrages, sondern auch der Teilungserklärung, des Mietvertrages und des Vertrages mit der Hausverwaltung, vermutlich plus Mietsonderverwaltung. Bei der Prüfung solcher Verträge empfiehlt sich für Käufer, die nicht selbst tief in der Materie stecken, immer das Hinzuziehen eines Rechtsanwalts. Achtung: Die notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben, doch sie umfasst keine inhaltliche Prüfung durch den Notar.
• Erwerbsnebenkosten: Hierbei müssen Sie an die Grunderwerbssteuer, eine mögliche Maklercourtage und die Notar-/Grundbuchkosten denken. Beim Verkauf durch Vermittler oder Berater sollten deren Provisionen erfragt werden.
• Nebenkosten durch die Verwaltung: Solche Kosten zehren an der Rendite und müssen vor einem Kauf genau bekannt sein. Es geht um diejenigen Kosten, die nicht auf Mieten umzulegen sind (beispielsweise die Instandhaltungsrücklage). Das Hausgeld muss der Eigentümer zahlen, auch wenn eine Wohnung zeitweilig leer steht.
• Entspricht die Miete dem ortsüblichen Mietspiegel? Diese Frage ist essenziell. Sie darf weder zu hoch noch zu niedrig ausfallen. Zu hohe Mieten schrecken Mietinteressenten ab, zudem sind dann zeitnah keine Mieterhöhungen durchzusetzen. Zu niedrige Mieten schmälern die Rendite.
• Sanierungen: Aus Protokollen von Eigentümerversammlungen geht hervor, ob in naher Zukunft umfangreichere Arbeiten am Gebäude beabsichtigt sind. Diese Protokolle dürfen Kaufinteressenten einsehen.

Finanzierung und Steuern

Beim Kauf einer Wohnung ist es sehr sinnvoll, Eigenkapital einzubringen. Damit sollen wie auch beim Eigenheim die Erwerbsnebenkosten wie die Grunderwerbssteuer, Makler- und Notargebühren und eventuelle Sachverständigen- und Rechtsgutachten bezahlt werden. Diese Kosten können auf einen späteren Verkauf nicht aufgeschlagen werden, man rät daher von ihrer Finanzierung ab. Da eine Wohnung weniger wert ist als ein Eigenheim, liegen diese Kosten prozentual etwas höher, es können um 12 bis 18 Prozent werden. Die dann noch verbleibenden Finanzierungsraten sollten durch die Mieteinnahmen gedeckt werden. Erwerber holen immer verschiedene Finanzierungsangebote ein und beachten die Zinshöhe ebenso wie die Dauer der Zinsbindungsfrist sowie mögliche Sondertilgungen. Auch sollte Erwerber prüfen, ob die finanzierende Bank möglicherweise das Darlehen verkaufen dürfte. Die steuerlichen Auswirkungen sollte ein Steuerberater überprüfen. Das betrifft ganz besonders den Erwerb von Denkmalschutzobjekten sowie eventuelle Einschränkungen nach § 15b EStG.

Was sollten Sie beim Wohnungskauf vermeiden?

Die folgenden Punkte beachten Käufer einer Wohnung, um spätere Verluste zu vermeiden:

• Nehmen Sie den Notartermin erst nach der Überprüfung der Verträge wahr. Lassen Sie sich durch den Verkäufer nicht durch dessen Aussagen zur Verfügbarkeit der Wohnung zu einem vorschnellen Abschluss drängen.
• Kaufen Sie nie ohne eine Objektbesichtigung.
• Ignorieren Sie pauschale Anpreisungen. Prüfen Sie detailliert das Angebot.
• Kaufen Sie erst nach gesicherter Finanzierung.
• Wenn Sie eine Vermittlungsfirma ohne Ihre aktive Anfrage kontaktiert, ist immer besondere Vorsicht geboten. Auch auf diesem Markt sind schwarze Schafe unterwegs.
• Mündliche Zusagen bleiben unverbindlich. Zusagen müssen aus dem Kaufvertrag hervorgehen, nötigenfalls bestehen Sie auf einer schriftlichen Fixierung.

Was sollten Sie nach dem Kauf beachten?

Auch nach dem Kauf können die Erwerber noch einige Absicherungsmaßnahmen durchführen. Besonders erscheinen folgende Punkte wichtig:

• Überprüfen sie den Grundbucheintrag und die Löschung von Vorbelastungen. Falls das nicht geschehen ist, müssen Sie die Ursachen hierfür klären.
• Ermitteln Sie nach dem Kauf die Erwerbsnebenkosten. Zur Überprüfung der Kalkulation müssen Sie erfahren, ob bereits die Grunderwerbssteuer und die Notarkosten abgerechnet wurden.
• Vergleichen Sie die Mieteinnahmen mit der vorherigen Planung.
• Prüfen Sie die laufenden Ausgaben, vor allem nicht umlagefähige Nebenkosten sowie Zins- und Tilgungsleistungen.
• Stellen Sie eine eigene Bilanz nach diesen Zahlen auf und ermitteln Sie Ihren Gewinn oder Verlust aus dem Erwerb.
• Nach Vorlage des Steuerbescheids für das Erwerbsjahr des Immobilienkaufs können Sie Ihre Steuerbelastung prüfen und mit der Planung vergleichen.
• Eigentümer von Wohnungen nehmen einmal jährlich an einer ordentlichen Eigentümerversammlung teil.
• Sonderzahlungen wegen etwaiger Reparaturen sollten überprüft werden, im Zweifelsfall sind hieraus gegebenenfalls Ansprüche abzuleiten.
• Bei denkmalgeschützten Sanierungsobjekten ist regelmäßig der Sachstand bezüglich der Anerkennung von Sanierungskosten zu überprüfen.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung

Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, generiert aus diesem Vorgang Rechte und Pflichten. Dazu gehört vor dem Kauf die Überprüfung aller Verträge, also des Kaufvertrages, der Teilungserklärung inklusive der aufgeführten Regelungen und Pflichten sowie der Protokolle von Eigentümerversammlungen. Auch der Verwaltervertrag ist wichtig, er liefert Auskunft über den Zustand Ihrer künftigen Wohnung. Mietverträge sind unbedingt zu überprüfen, vor allem die angegebene Mietdauer und die Schönheitsreparaturen gelten als kritische Punkte. Nötigenfalls holen Sie sich fachkundigen Rat ein. Bei Neubauobjekten sind etwaige Anliegerkosten entscheidend.

Steuervorteile durch den Wohnungskauf

Steuervorteile stellen einen wichtigen Anreiz für den Erwerb von Immobilien dar. Bei allen Gebäuden ab Baujahr 1925 sind 2,0 % der Anschaffungskosten, bei älteren Gebäuden 2,5 % steuerlich abzugsfähig. Bei denkmalgeschützten Immobilien beträgt der Steuerabzug für Sanierungskosten bei Selbstnutzern 90 % über zehn Jahre, bei Kapitalanlegern 100 % über 12 Jahre. Diese Abzüge werden auf einzelne Jahre aufgeteilt. Der § 15b EStG ist hierbei zu beachten, er kann Einschränkungen der Steuervorteile bedingen. Die Erwerber sollten sich hierzu steuerlich beraten lassen. Um von den erhöhten Steuervorteilen zu profitieren, müssen vielfältige Voraussetzungen erfüllt sein, sodass fachmännischer Rat vor dem Erwerb der denkmalgeschützten Wohnung sehr gefragt ist.

Finanzierung

Zwei Dinge bestimmen den Erfolg des Immobilienkaufs als Geldanlage: das Objekt und die Finanzierung. Grundsätzlich erweisen sich neben günstigen Zinsen die angemessene Tilgungsleistung und das eingebrachte Eigenkapital als sehr hilfreich für die langfristige Rentabilität. Die Höhe der Tilgungsleistung bestimmt die gesamte Laufzeit der Finanzierung. Eine hohe Tilgung schlägt zwar auf die aktuelle Belastung durch, verringert aber über die Gesamtlaufzeit enorm die Zinsbelastung. Kluge Erwerber finden hierbei einen angemessenen Mittelweg. Eigenkapital senkt den Bedarf an Fremdkapital, spart damit Zinsen und erhöht die Attraktivität dieser Finanzierung für die Bank. Diese ermittelt den Zinssatz unter anderem nach der Eigenkapitalquote. Erwerber mit hohem Eigenkapitalanteil verringern das Risiko der Finanzierung und erhalten daher günstigere Zinsen.

Zustand und Lage der Immobilie

Der Zustand und die Lage der Immobilie bestimmen maßgeblich deren Vermietbarkeit und die Höhe der zu erzielenden Mieten. Auch der Wiederverkaufswert und die mögliche Wertsteigerung werden durch Lage und Zustand bestimmt. Am ehesten lässt sich eine Eigentumswohnung naturgemäß in einer Region mit hoher Nachfrage nach Wohnraum vermieten, sie erzielt daneben eine gute Vermarktbarkeit beim Wiederverkauf. Kapitalanleger sollten daher den Wohnungsmarkt gut beobachten und sich von der Kommune den Mietspiegel und demografische Daten beschaffen. Beides wird im Internet veröffentlicht. Natürlich besichtigt der Erwerber die Immobilie auch persönlich und macht sich dabei ein Bild vom Umfeld.

Nach dem Kauf einer Eigentumswohnung

Nach dem Erwerb geht es darum, ob der Kauf ordnungsgemäß und vollständig umgesetzt wurde. Erwerber sollten den Grundbucheintrag und die Begleichung der Erwerbsnebenkosten prüfen (Grunderwerbssteuer, Notar, Makler, Sachverständige), anschließend erfolgt ein Abgleich mit der vorherigen Kalkulation. Auch Einnahmen und Steuervorteile sind selbstverständlich zu überprüfen und mit der Planung zu vergleichen. Sollten sich hier negative Differenzen ergeben, wäre eine Ursachenforschung angebracht: War vor dem Immobilienkauf unter Umständen schon absehbar, dass die Rechnung nicht wie gewünscht aufgehen könnte? Hier wären Ansprüche gegen den Verkäufer ebenso zu prüfen wie die Option einer Mieterhöhung.

Überprüfung laufender Kosten

Die laufenden Ausgaben beeinflussen ebenso maßgeblich wie die Einnahmen die Rentabilität der Kapitalanlage. Sie lassen sich schon vor dem Erwerb anhand der Hausverwaltungskosten und einer möglichen Mietsonderverwaltung überprüfen. Wenn nach dem Kauf Kosten auftauchen, die vorher nicht bekannt waren, wurde der Erwerber möglicherweise falsch beraten und kann hieraus unter Umständen Ansprüche ableiten. Auch sollten die Neubesitzer auf Eigentümerversammlungen achten, die nach § 24 Abs. 1 WEG einmal jährlich stattfinden müssen. Bei diesen Versammlungen lassen sich viele offene Fragen klären.

Zins- und Tilgungsleistungen prüfen

Die Immobilienbesitzer werden selbstverständlich ihre Zins- und Tilgungsleistungen im Auge behalten, wobei es hier laut vertraglicher Grundlage keine Überraschungen geben kann. Ein großes Plus wären vereinbarte Sondertilgungsoptionen, die vereinzelt im Immobilienbereich schon angeboten werden. Diese Sondertilgungen helfen enorm dabei, Zinsen zu sparen, denn je länger das Darlehen läuft, desto höher fällt die Zinslast aus. Auch schützen sich Immobilienbesitzer mit Sondertilgungen vor künftigen Zinserhöhungen, die nach Ablauf der anfänglichen Zinsbindungsfrist auftreten können. Wer also Sondertilgungsoptionen ziehen kann und freies Kapital besitzt, sollte diesen Vorteil nicht ungenutzt lassen.